Кто такой риелтор, сегодня знает практически каждый. Однако далеко не все хорошо представляют, в чем суть его работы, когда необходимо обратиться за помощью к специалисту, а когда можно обойтись собственными силами. Данная статья интересна для тех, кто в ближайшее время планирует сделку, связанную с покупкой-продажей недвижимости.

Существует мнение, что сделки с недвижимостью лучше совершать без посредников, то есть профессиональных риелторов. В объявлениях о покупке или желании снять квартиру, дом или иной объект недвижимости нередко можно встретить фразу: «Посредникам просьба не беспокоить». Значит, дающий объявление либо не первый раз совершает сделку с недвижимостью, имеет определенный опыт в этом деле и рассчитывает полностью на свои силы, либо впервые сталкивается с покупкой или съемом жилья и не подозревает о всех проблемах, которые ждут его в процессе осуществления сделки.

Даже если вы считаете себя профи в вопросах недвижимости, не являясь дипломированным специалистом или профессиональным работником на рынке недвижимости, вряд ли вы застрахованы от неприятностей, которые могут обрушиться на вас как снег на голову.

Итак, вы собираетесь приобрести квартиру. У вас есть выбор — либо начать поиски самому, либо обратиться в агентство (риелторскую компанию). Найти самостоятельно подходящий вариант из тысячи предложений можно, хотя это займет достаточно много времени и сил. С каждым продавцом придется договариваться о встрече, смотреть квартиру и так далее. Большинство людей, самостоятельно занимающихся подбором нового жилья, берут отпуск, поскольку совмещать поиски с основным видом деятельности крайне сложно. К тому же имейте в виду, многие желающие продать квартиры, дома, дачи обращаются в риелторские агентства. Поэтому скорее всего вам придется иметь дело с посредниками, представляющими сторону продавца, а их гонорар уже заложен в стоимость квартиры.

Наконец, после долгих усилий и изнурительных поездок по городу подходящий вариант найден. Наступает этап заключения сделки купли-продажи жилого помещения. Вам необходимо проанализировать, все ли документы имеются у продавца, убедиться в их достоверности и правильности составления.

Процесс заключения договора и проведения взаимозачетов (оплаты квартиры, включая внесение залога) крайне сложный. Непрофессионалу трудно разобраться во всех тонкостях данной операции. Если интересы продавца представляет агент по недвижимости, а вы ведете дело самостоятельно, то ваша позиция еще менее выгодна: вы не знаете нюансов оформления, специфики рынка — на вас могут повесить все риски по сделке. Самая незначительная потенциальная опасность — получить назад свои деньги, но так и не купить жилье. По истечении срока, определенного договором (например, через месяц), агент сообщает, что хозяин квартиры отказался от продажи. А цены за это время уже выросли. Более того, не исключено, что отдадут лишь часть залога. По незнанию вы можете подписать договор, который автоматически продлевается еще на месяц. Естественно, купить квартиру за первоначальную сумму уже невозможно, остается лишь надеяться и ждать, что вам хотя бы вернут деньги.

Есть и другие неприятности, которые могут обернуться куда более серьезными проблемами. В последнее время на рынке недвижимости появилось немало мошенников, предлагающих шикарные квартиры по низким ценам. Они действуют настолько виртуозно, что неискушенный покупатель даже не заметит подвоха, а в результате останется ни с чем.

Компаниям с хорошей репутацией невыгодно обманывать клиентов. Своей профессиональной деятельностью они зарабатывают гораздо больше тех сумм, которые присваивают преступники, вынужденные к тому же после двух-трех афер скрываться от властей и обманутых клиентов.

В любом случае при совершении сделки с недвижимостью не обойтись без правовой поддержки профессионалов в области жилищного, гражданского и иных отраслей права. Стоимость отдельных юридических консультаций сравнима со стоимостью полного пакета услуг риелторского агентства, поэтому решившие сэкономить на посредниках в итоге платят больше.

Нередки случаи, когда потратив много времени и сил на поиски, но так и не подобрав подходящего варианта, измучившиеся граждане в конце концов обращаются к профессиональным агентам по недвижимости. Вряд ли можно назвать удачной и покупку квартиры по принципу «хоть что-то, только бы все это закончилось».

Искать нужный объект недвижимости через специализированные агентства гораздо эффективнее и выгоднее. Риелторы — не просто посредники, это ваши партнеры, профессионалы своего дела, которые сопровождают сделку от начала и до конца. Они берут плату не за посредничество, а за услуги специалистов. Их знания и опыт позволяют подобрать тот объект недвижимости, который устроит клиента на сто процентов. При этом можете быть уверены в безопасности сделки, качестве и результате: вы получите лучшее за те деньги, которые готовы потратить. Кроме того, получая заказ, фирма сразу может предложить несколько вариантов (проверенных и надежных) из собственной базы.

Схема сотрудничества проста. Вы в письменной форме поручаете специалисту представлять ваши интересы в поисках объекта недвижимости. Риелтор работает для вас: консультирует о качестве домов, районов, ценах, перспективах и степени ликвидности данного приобретения, помогает найти квартиру и сопровождает сделку. Если квартира не подобрана в срок, определенный договором, внесенный залог полностью возвращают — компании с хорошей репутацией никогда не берут деньги за многочисленные просмотры. При этом вы получаете полноценную и качественную всестороннюю поддержку, в том числе и юридическую.

Итак, стоимость услуг посредника не так уж высока, а главное, полностью себя оправдывает. Теперь относительно скорости поиска. Если вы ищете объект недвижимости самостоятельно, то тратите массу времени на телефонные звонки, встречи с продавцами, осмотр квартир, которые, как выясняется, абсолютно вас не устраивают. Опытный риелтор сразу отсечет варианты, кажущиеся подходящими только на первый взгляд. К тому же методы поиска квартиры у специалистов свои. Покупатель-дилетант ориентируется на район, который его устраивает, или цену. У профессионального агента другой подход — сначала он делает выбор между строительными компаниями и только потом подбирает конкретное жилье. В результате срок поиска нужного объекта сокращается.

Ни для кого не секрет, что стоимость недвижимости, особенно в Москве, имеет тенденцию к росту. За 2-3 месяца цена может увеличиться на 1-2 процента (сумма весьма существенная), поэтому чем быстрее вы найдете квартиру, тем дешевле она вам обойдется.

Нет ничего необычного в том, что покупатели не обращаются к риелторам. Одни уверены в собственных силах. Другие не верят в возможность оказания подобных услуг на профессиональном уровне, не понимают назначения риелтора. Столетия назад люди сами себе лечили зубы. Сегодня при первых признаках зубной боли мы идем к стоматологу. Каждый должен делать свое дело. На Западе риелторские услуги — уже давно единственный оптимальный способ поиска квартир, домов и так далее. Цивилизованный рынок недвижимости в России еще только складывается. Однако очевидно, что без профессионалов в решении вопросов, связанных с покупкой-продажей жилья, не обойтись.

Источник: http://dm-realty.ru

Леонид ЛЕВИН

Выбор дачи на лето — процесс, который не терпит суеты. Чтобы летом наслаждаться свежим воздухом, тишиной и покоем, эксперты настоятельно рекомендуют уже сейчас озаботиться поиском нужного варианта.

Ведь какую бы сумму вы ни рассчитывали потратить на летний отдых, к апрелю–маю предложений почти не останется: привычка выезжать за город культивировалась у москвичей не в одном поколении.

Тем не менее, финансовые соображения по-прежнему занимают потенциальных арендаторов: что лучше — Подмосковье или заграница? В последнее время специалисты фиксируют увеличение числа желающих переехать на лето за город.
Объяснений этому факту приводится множество: и ностальгия по знакомым с детства местам, и возможность совмещать отдых и работу, и некоторую пресыщенность отдыхом за рубежом, и желание переехавших в Москву соответствовать столичному стилю.

“Помимо этого руководитель направления аренды МИАН–агентства недвижимости Гульнара Рахмангулова указывает, что привлекательности такого типа отдыха способствует и рост благосостояния населения в целом. ”

А исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая отмечает, что Подмосковье в последнее время все больше развивается с точки зрения наличия мест для активного отдыха и развлечений, которые притягивают все группы потребителей, в том числе молодых и активных, которые раньше были более склонны к отдыху за границей. Так что представление о том, что в Подмосковье отдыхают только семейные пары с детьми и пожилые люди, постепенно уходит в прошлое.

Инфраструктурный анализ

Влияет на популярность дачной жизни и определенная стабильность, которая зафиксирована специалистами на рынке аренды загородной недвижимости. По мнению большинства экспертов, 2006 год не принес серьезных потрясений: правда, они расходятся в оценках того, на сколько выросли арендые ставки.

“Так, Г. Рахмангулова полагает, что они по сравнению с прошлым годом остались практически без изменений. ”

С ней согласна и М. Литинецкая: «В течение 2006 года сильных ценовых колебаний на рынке аренды коттеджей зафиксировано не было. Диапазон арендных ставок очень широк и зависит от местоположения и престижности коттеджного поселка. Нижняя граница находится на уровне $2 тыс., верхняя достигает 60 тыс.».

Директор по маркетингу корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Лидия Гречина приводит иные данные: по ее мнению, арендные ставки на загородную недвижимость за прошлый год выросли примерно на 10–20%. Ее позицию разделяет и заместитель директора управления аренды холдинга «МИЭЛЬ-Недвижимость» Мария Жукова, которая считает, что по сравнению с прошлым сезоном стоимость аренды подмосковной дачи увеличилась в среднем на 20%: «Если в том году реально было найти дачу стоимостью до $1 тыс., то в этом минимальный уровень цен — $1,5–2 тыс. Цены на дачи бизнес-класса летом прошлого года колебались в пределах $2–4 тыс., в этом году они составляют от $4 тыс. до $6 тыс. Но в целом очень много зависит от местоположения загородного дома: самыми дорогими были и остаются Рублево-Успенское, Новорижское, Можайское шоссе. Немного дешевле Калужское, Киевское, Боровское, Сколковское шоссе. Арендные ставки на прочихнаправлениях заметно ниже: там можно найти дачу хорошего качества за $2–2,5 тыс.».

Безусловно, престижность направления, по которому находится дача, и удаленность поселка от Москвы являются главными слагаемыми ставки. Кроме этого на нее влияет транспортная доступность, инфраструктура и безопасность. По мнению М. Литинецкой, инфраструктура дачного поселка в некоторых случаях является решающим фактором при выборе объекта.

«Конечно, потенциальных арендаторов не так заботит наличие школы и других образовательных учреждений, как в случае с арендой дома для длительного проживания. Но арендаторы с детьми очень интересуются спортивными или художественными секциями, в которые можно было бы записать ребенка на лето.
Пользуются популярностью развлекательные составляющие: рестораны, фитнес-центры, пляжи и т. п.».

Требования к инфраструктуре напрямую зависят от цены, которую намерен заплатить за аренду клиент.

“Г. Рахмангулова уточняет, что, снимая дачу в садовом товариществе или неорганизованном коттеджном поселке, на инфраструктуру рассчитывать не стоит: в лучшем случае это будет поселковый магазин. Если говорить о серьезных коттеджных поселках, то тампредполагается наличие самых разнообразных опций, начиная от спортивно-развлекательного комплекса, бассейна, SPA и заканчивая собственной конюшней или яхт-клубом и детским садиком. Кроме этого такие поселки всегда имеют собственную эксплуатационную службу.”

Подмосковное лето длиной полгода

Если вы собираетесь арендовать дачу, имейте в виду, что понятие «сезон» на рынке немного отличается от обывательского. Летний сезон длится не три месяца, а пять–шесть: он начинается в апреле–мае и заканчивается в сентябре–октябре.

«Есть клиенты, которые желают снять загородный дом только на июнь–август, но найти такие варианты на рынке достаточно сложно, так как хозяева недвижимости надеются сдать дом на длительный срок или по крайней мере на пять–шесть месяцев. На короткий срок сдают уже те собственники, кто по разным причинам не сумел найти арендаторов на весь сезон, но цены на краткосрочную сдачу при этом поднимаются в два раза», — комментирует Л. Гречина.

Когда семья снимает дачу на сезон, расстояние от МКАД и направление важны, но имеют не первостепенное значение — в таких случаях арендаторы рассматривают предложения на удаленности и в 70–80 км от Москвы. Самые популярные места дальнего Подмосковья: Звенигород и окрестности Рузского и Истринского водохранилищ, поселок Вороново по Калужскому шоссе, поселок Абрамцево по Ярославке, поселки Морозки, Славино — по Дмитровскому.

Предположим, вы готовы отдавать $3 тыс. в месяц (плюс комиссионные риэлторскому агентству — как правило, в размере месячной ставки) за аренду коттеджа. Что предлагает рынок? Как ни удивительно, за такую сумму вы можете поселиться на Рублевке — лидирующем по уровню потребительского спроса шоссе.

За подобную сумму, по данным Л. Гречиной, здесь реально снять обычный небольшой деревянный домик со всеми удобствами. Правда, надо отдавать себе отчет, что такие цифры — минимальный порог. Максимальная же цена предложения доходит до $60 тыс. в месяц — впрочем, и это не предел.

Подобный эксклюзив предполагает проживание в Барвихе, Жуковке или Раздорах в доме общей площадью 800 кв. м, расположенном на большом лесном участке площадью до гектара, с бассейном, сауной, большими спальнями с отдельными санузлами. Обязательное условие — организованная охрана. Предложений данного уровня на рынке аренды не так уж много.

Если вас не прельщает статусность и вы ищете активного отдыха на природе, — тогда вам на Дмитровку. Популярность этого шоссе обусловлена большим количеством лесных массивов и водохранилищ (Пестовское, Учинское, Пироговское, Клязьминское, Пяловское). Дмитровское направление особенно популярно среди любителей спорта: на водохранилищах расположены яхт-клубы, пляжи, станции проката мотодельтапланов, конноспортивные комплексы.

По словам Л. Гречиной, спросом пользуется и Киевское шоссе: тут можно снять дом в стародачных местах — Кокошкине, Крекшине, Апрелевке, Алабине — с хорошо развитой инфраструктурой, базой отдыха, горнолыжным спуском, сноубордпарком «Новопеределкино». Цены колеблются от $3 тыс. до $10 тыс. По Минскому и Можайскому шоссе есть предложения в стародачных Немчиновке, Баковке, Переделкине, Лесном городке, Жаворонках, инфраструктура которых включает детский центр хоккея и фигурного катания, учебно-воспитательный центр «Венда», учебно-досуговый центр «Голицыно», конноспортивный клуб «Петелино», стрелковый клуб. Ежемесячные ставки аренды составляют $3–8 тыс.
За дом по Калужскому направлению придется выложить от $3 тыс. до $15 тыс.
(поселки Ватутинки, Фоминское, Вороново, Десна). Меньшим спросом пользуются дачи по Горьковскому, Рязанскому, Ленинградскому, Каширскому шоссе. Эксперты объясняют это непрестижностью этих направлений, а также транспортными проблемами. Арендные платежи равняются в среднем $1,5–5 тыс. в месяц.

Экономить надо умеючи

Понятно, что заключать арендный договор через риэлторскую компанию удобно и спокойно. Но крупные фирмы по-прежнему не занимаются недорогими вариантами.

Минимум, на который стоит рассчитывать, обращаясь за помощью в специализированное агентство, — это $1 тыс. в месяц. Ситуация осложняется тем, что существовавший в прошлом году разрыв между спросом и предложением в сегменте эконом-класса практически не сократился.

Что делать тем, кто не готов снимать дачу элитного и бизнес-класса, а ищет что-нибудь попроще?

“Г. Рахмангулова советует попробовать обратиться к друзьям и знакомым, поискать в Интернете или специализированных СМИ, а уже когда подходящий вариант будет найден, обратиться к агентству для присутствия при подписании договора. ”

М. Жукова утверждает, чтоцелесообразно воспользоваться всеми доступными способами: обращаться к знакомым, объезжать приглянувшиеся поселки и наводить справки у местных жителей, а также оставить заявки в риэлторских компаниях.

Вот только будьте готовы к тому, что, ведя самостоятельную «охоту» за летним домиком, вам придется лично разбираться во всех нюансах заключения договора.

Извечная надежда на «авось» здесь не поможет: чтобы не остаться без летнего отпуска и денег, предельно внимательно читайте подписываемый договор, оговаривайте все важные моменты, проверяйте исправностьводопровода, канализации и отопления, указывайте в договоре состояние арендуемого помещения до мельчайших подробностей. Таким образом вы не только сэкономите деньги, но и сохраните нервы и силы для полноценного отдыха на лоне подмосковной природы.

Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Поиск коттеджей в аренду лучше всего осуществлять через агентство недвижимости. Агенты найдут дом, договорятся с хозяевами о времени просмотра, проверят наличие правоустанавливающих документов и оформят юридически грамотный договор.

При заключении договора арендатору необходимо внимательно читать и корректировать пункты, касающиеся прав и обязанностей. В документе обязательно должен быть прописан срок действия договора аренды. В противном случае он считается заключенным на неопределенное время и по желанию одной из сторон расторгается в любой момент. Не исключено, что этой стороной станет владелец дома.

Арендная плата в соответствии с законом устанавливается по взаимному соглашению обеих сторон и может включать стоимость услуг по предоставлению в пользование нанимателя предметов домашнего обихода и обстановки, а также коммунальные платежи.

Факт передачи арендной платы желательно зафиксировать в письменной форме — проще говоря, с хозяина надо взять расписку. Обязательной регистрации в государственных органах подлежат договоры, заключенные на срок более года, но имеет смысл зарегистрировать договор аренды и на меньший срок. В противном случае владелец дачи способен либо передумать сдавать недвижимость, либо поднять арендную ставку. А если договор был оформлен надлежащим образом, выселить нанимателя дачи практически нереально.

Мария Жукова, заместитель директора управления аренды холдинга «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Давать совет, на что обратить внимание при выборе дачи, довольно сложно: у каждого свои требования и запросы. В любом случае нужно подробно оговаривать с хозяином вопросы оплаты и заранее проверять работоспособность систем отопления, бытовых приборов, сантехники. Отдельно следует проверить то, насколько удобно добираться до Москвы. Оформление договорных отношений между хозяином дома и нанимателем лучше доверить специалисту — это позволит избежать множества недоразумений и проблем.

“Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды МИАН–агентства недвижимости:
— При рассмотрении конкретных вариантов при выборе дачи на лето стоит следить за юридическими аспектами совершения сделки. В выборе каждый клиент все-таки ориентируется на свои предпочтения, а вот массу «подводных» правовых вопросов может не учесть.

Прежде чем подписывать договор найма, удостоверьтесь, что человек, предлагающий вам свой дом, в действительности его владелец. По вашему требованию он обязан показать свидетельства на строение и на землю — в противном случае вы рискуете столкнуться с неожиданностями во время отдыха.
Как правило, в договоре оговаривается срок сдачи объекта в аренду, который по обоюдному согласию реально или продлить, или сократить. Для предотвращения ситуации, при которой арендодатель в одностороннем порядке решит расторгнуть договор, я рекомендую в договоре аренды обязательно прописать штрафные санкции. Обратите внимание на минимальный срок, до которого хозяин должен вас предупредить о досрочном расторжении, чтобы была возможность подобрать другой вариант, и финансовую компенсацию: ведь цены на загородное жилье в разгар сезона, конечно же, возрастут. Таким образом, вы сможете застраховаться на случай недобросовестных хозяев, меняющих условия, когда на горизонте появляется более выгодный клиент, но при этом будьте готовы, что штрафные санкции пропишут и для вас.

Если вдруг за время вашего проживания на участке произошла какая-нибудь авария, поломка, обнаружилась неисправность, к которой вы объективно не имеете никакого отношения, будет логично, если все хлопоты лягут на плечи хозяина дома: это его задача вызывать соответствующие службы, проводить экспертизы и заниматься всеми работами по приведению дома в порядок.

Все это должно быть зафиксировано. Вообще советую все вопросы взаимоотношений с арендодателем — вплоть до даты и времени, когда хозяин будет наносить вам визит, — прописывать в договоре во избежание лишних трений.”

«Большой портал недвижимости» (BPN.RU)

Источник: http://www.arenda-kvartir.ru/stati/?id=1660