То, что заблаговременно приобретенный страховой полис может очень пригодиться, например, в случае пожара, известно хорошо. Однако в последнее время многие все чаще задумываются над тем, как застраховать еще даже не построенное жилье.
В основе системы страхования финансовых рисков инвестора при покупке строящегося жилья лежит инструмент возврата инвестиций при крахе инвестиционного проекта. Страхование по этой схеме стоит значительно дешевле, чем при кредитовании под залог (ипотеку) недвижимости, что уменьшает расходы, связанные с получением кредита. Кредитный договор предусматривает два этапа. На первом из них (строительство объекта) страхуется только финансовый риск инвестора, что является обязательным требованием банка. На втором этапе (когда объект уже построен и стал предметом залога) страхуется риск физического уничтожения квартиры и жизнь заемщика. При этом отпадает необходимость в самом дорогом страховом продукте, который применяется при ипотеке, - страховании риска утраты права собственности на квартиру (титульном страховании).
Возможные риски при покупке квартиры
При покупке квартиры в строящемся доме, когда будущий владелец заключает с компанией инвестиционный договор, необходимо учесть все риски, которые могут возникнуть в будущем.

Одним из основных рисков является риск несдачи дома госкомиссии. Существует риск того, что дом попросту не построят. Нельзя исключать и возможность порчи дома (квартиры) в случае пожара или наводнения, а также риск того, что дом не будет соответствовать требованиям, которые предусмотрены в договоре. Кроме того, на стадии строительства квартиру могут продать нескольким людям, и лишь потом выясняется, что претендентов на жилплощадь много.
В соответствии с новой редакцией закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», может быть застрахован риск ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита, напоминает заместитель генерального директора Московской страховой компании Александр Федонкин. «По договорам инвестирования в строительство жилья страхуется риск неисполнения обязательства по предоставлению построенного жилья, - рассказал страховщик ГАЗЕТЕ. - В целом пакет по страхованию заемщика, квартиры и титула собственности находится в пределах 1,5% от размера кредита, по страхованию рисков частных инвесторов жилья - 1,5-2%».
Ваша жизнь и здоровье в опасности
При покупке жилья на стадии строительства обязательно следует страховать жизнь и здоровье, а по желанию - застраховать и свой финансовый риск при долевом участии в строительстве, утверждает Маргарита Степанян, руководитель отдела ипотечного страхования компании «Стандарт-Резерв». Если квартира покупается без помощи кредита на стадии строительства, необходимо, по совету Степанян, поступать следующим образом. Сначала нужно выбрать квартиру, но не подписывать договор соинвестирования. Затем обратиться в страховую компанию и выяснить, будет ли она страховать выбранный объект. Страховщик даст свой ответ только после анализа представленных документов для определения степени риска по объекту (см. справку). Если компания после оценки всех рисков даст положительный ответ, можно смело заключать договор страхования и договор соинвестирования.
Документы, необходимые для заключения договора страхования финансовых рисков жилищного инвестора:
- постановление правительства Москвы (местной администрации) о
строительстве объекта;
- договор аренды земли под строительство;
- договор инвестирования (инвестиционный контракт) между местной администрацией и инвестором-застройщиком;
- договор между инвестором (страхователем) и должником об оплате инвестиций;
- договорная цепочка от должника до инвестора-застройщика, если
они являются разными юридическими лицами;
- платежные документы об оплате инвестиций.
Источник: http://www.gzt.ru/

При найме или сдаче в аренду жилья необходимо заключать соответствующий договор. Казалось бы, формальность. Но это защищает права участников сделки, а при возникновении конфликтной ситуации данный документ может стать решающим.

Некоторые собственники, сдающие жилье без посредников, не заключают договоров. Они почему-то считают, что настоящий документ о найме можно составить только в агентстве недвижимости, обязательно с красивыми печатями и логотипами. В действительности соглашение об аренде, заключенное между двумя физическими лицами, тоже является официальной бумагой и имеет такую же юридическую силу, как и договор, составленный при посредничестве риэлтерских фирм. Договор аренды между хозяином жилья и квартирантом оформляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, но при желании можно это сделать.
Словарик: Договор аренды (или найма) – это соглашение, по которому собственник предоставляет другой стороне жилое помещение за определенную плату в ограниченное сроком владение и пользование. Обычно документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой – у нанимателя.
Если жилое помещение сдается внаем только на основании устных договоренностей, то вскоре у обеих сторон могут возникнуть проблемы. У нанимателя не будет возможности зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания, равно как и доказательств законности его пребывания в квартире, да и владелец может «забыть», что сдал в аренду жилье именно этому человеку, и выселить его. В свою очередь арендодатель, который пренебрег формальностями, тоже рискует остаться внакладе. Существует вероятность того, что арендатор испортит (вывезет) имущество, затопит соседей, пригласит жить многочисленных «бедных родственников», сдаст жилье в субаренду и т. д. Так что составление договора аренды необходимо как для наймодателя, так и для нанимателя.

Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды являются акт сдачи-приемки жилья, а также опись находящегося в помещении имущества. В составлении описи заинтересованы обе стороны. Хозяин получает гарантию, что за порчу материальных ценностей ему возместят убытки. А жилец страхует себя от необоснованных претензий.

В документе арендную ставку лучше всего указывать в валюте (доллары, евро), с добавлением фразы «по курсу Центрального банка России на день оплаты». В противном случае сумма оплаты будет «плавать» в зависимости от котировок валют. Еще один немаловажный момент – кто будет получать деньги. Обычно это владелец жилья. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то в договоре необходимо указать, кому наниматель может передавать плату.
Известны случаи, когда по истечении срока договора найма хозяевам квартиры приходили счета на большие суммы за телефонные переговоры. Разыскать бывших квартирантов и заставить их возместить убытки в подобной ситуации сложно. Поэтому необходимо заранее взять с квартиросъемщика залог за пользование телефоном (и указать это в договоре!), а затем возвратить деньги, убедившись, что задолженности нет.

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА НАЙМА.

Закон стоит на страже интересов сторон (с подробностями можете ознакомиться в ГК РФ, ч. 2, гл. 34 и др.). Можно составить и удостоверить договор аренды у нотариуса (пошлина составляет 1,5–2,5% от суммы оплаты за весь срок договора), затем зарегистрировать его в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, на квартиру тогда будет наложено обременение. Регистрация договора – обязательное требование при его заключении сроком на год и более. По такому документу и владелец не сможет выгнать арендатора, выполняющего условия договора, и арендатор не сможет уклониться от ответственности.

Особого внимания заслуживает пункт «Ответственность сторон», где прописываются особо важные для обеих сторон обязанности. Арендатор должен гарантировать сохранность жилплощади, своевременное внесение арендной платы (необходимо указать размер пени за каждый день просрочки платежа), а по истечении срока аренды обязан освободить помещение и вернуть имущество целым. Кроме того, без согласия хозяина квартирант не вправе сдавать жилье в поднаем и производить перепланировку. Со своей стороны, владелец недвижимости должен в срок предоставить жилище арендатору в состоянии, пригодном для проживания. А за незапланированное досрочное выселение наймодатель будет обязан выплатить штраф арендатору размером в одну-две месячные платы.
Народная мудрость гласит: хочешь рассмешить Бога – расскажи ему о своих планах. Действительно, жизнь весьма непредсказуема, и описать все возможные ситуации в договоре аренды нереально. А потому, если вдруг кого-то перестали устраивать условия найма, по обоюдному согласию сторон в документ можно внести поправки. Для этого нужно составить дополнительное соглашение и указать в нем пункты договора, которые хозяин с квартирантом решили изменить.

ПОЯСНЕНИЯ.

Основные пункты договора
– предмет договора;
– адрес квартиры/комнаты, ее размеры;
– реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества, паспортные данные, регистрация по месту жительства);
– ссылка на документ, подтверждающий право (собственности или найма) арендодателя на сдаваемую жилплощадь;
– сведения о жильцах, получивших право на проживание в сдаваемом внаем помещении: об арендаторе и членах его семьи или других лицах;
– размер и порядок внесения арендной платы;
– ответственность сторон;
– срок сдачи жилья и порядок продления договора найма; дата подписания документа.

«Алеф-групп».

Источник: http://www.arenda-kvartir.ru/stati/?id=1676

Практически все риелторы работают с клиентами на основании эксклюзивных договоров. Однако прежде, чем оформлять отношения с агентством на бумаге, гражданину, решившему купить или продать квартиру через посредника, следует знать, какие именно обязанности налагает заключение подобного соглашения и выгодна ли такая сделка.
Если вы хотите приобрести или продать жилье через риелтора, будьте готовы к тому, что агентство предложит подписать эксклюзивный договор, то есть двустороннее соглашение, которое устанавливает права и обязанности фирмы и клиента. Эксклюзивность документа объясняется тем, что продавец или покупатель квартиры обязуется действовать исключительно через данную компанию. В разговоре с клиентами представители риелторской организации обращают внимание в основном на достоинства такого соглашения. Заметим, что подобная сделка дает определенные преимущества, например в выборе хороших вариантов. Это значит, что сотрудники фирмы станут искать подходящую жилплощадь или выгодного покупателя целенаправленно, а не между делом, как для клиентов без договора. Они будут регулярно сообщать о результатах деятельности, в частности, извещать, где напечатано объявление о покупке-продаже жилья, сколько квартир осмотрено и т. д. Такой подход к работе по индивидуальной заявке помогает ускорить смену места жительства. Но это еще не все. Вы можете не сомневаться, что получите у риелтора необходимые консультации, связанные с оформлением соглашения о покупке-продаже квартиры. Все документы обязательно пройдут через юристов компании, которые проверят их на соответствие требованиям закона. В результате вы избежите отмены договора покупки-продажи жилплощади из-за ошибок, которые могут быть допущены при оформлении бумаг. Еще один немаловажный момент — возможность совершить сделку с недвижимостью на самых выгодных условиях. Сотрудники риелторской организации лучше знают, как показать квартиру покупателю, чтобы продать ее как можно дороже. Это плюсы.
Теперь поговорим о минусах. Заключение эксклюзивного договора накладывает достаточно серьезные ограничения, а именно:
лишает продавца квартиры права продавать ее с помощью других агентств или самостоятельно искать покупателя;
покупатель жилплощади не может искать варианты без ведома его риелторской организации.
Причем если эксклюзивное соглашение подписывает владелец квартиры, он сдает риелтору все документы на продаваемую жилплощадь и в первую очередь свидетельство о праве собственности на недвижимость. В таком случае риелторская компания обязана гарантировать клиенту сохранность документов. Несмотря на заверения агентства, что бумаги никуда не денутся, некоторые граждане неохотно отдают свидетельство о праве собственности на недвижимость, так как считают, что риелтор использует его в корыстных целях, например, для продажи жилья без ведома хозяев. На самом деле это не так: для подписания соглашения без разрешения владельцев квартиры одного свидетельства сотрудникам фирмы будет недостаточно. Они не смогут продать жилье без оригиналов паспортов собственников квартиры, а также без подписанной и нотариально заверенной доверенности. Покупателю никаких документов передавать риелторам не надо, но придется внести плату за поиск и проверку «чистоты» подходящей жилплощади. После оформления договора покупки жилья агентство недвижимости вычтет эту сумму из причитающегося ему вознаграждения.
Если вы нарушили требования эксклюзивного соглашения, допустим, просто случайно нашли покупателя жилья среди знакомых, будьте готовы отвечать за расторжение отношений с риелторской организацией деньгами. За несоблюдение условий договора агентство вправе взыскать неустойку, размер которой четко прописан в документе. Поэтому при оформлении отношений следует попытаться снизить размер выплаты до минимума, так как игнорирование интересов фирмы обойдется слишком дорого.
Содержание перечисленных разделов должно быть максимально подробным, исключающим двоякое толкование. Если агентство предлагает стандартный договор, обязательно внимательно его изучите, прежде чем подписывать. Можно настоять на изменении пунктов, которые вас не устраивают. Главное, чтобы ваши доводы были четко изложены и аргументированы. Как правило, в солидных риелторских компаниях обязательно работает юрист, дающий консультации на предмет договора. Обратитесь к нему за помощью. Если ему не удастся развеять ваши сомнения, то посоветуйтесь с независимым специалистом.

Необходимые разделы эксклюзивного договора:
Предмет договора, где оговаривается оказание определенной услуги агентством за конкретное комиссионное вознаграждение. Важно подробно описать существенные характеристики объекта недвижимости (местонахождение квартиры, количество комнат, метраж и т. п.).
Цена квартиры (имеет смысл обговорить, кто и как может изменять первоначально заявленную цену).
Обязанности сторон.
Вознаграждение агентства и расходы по сделке (комиссионные могут составлять 5-7 % от суммы сделки или равняться разнице между суммой, которую определил продавец, и той, которую заплатил покупатель. Здесь же прописывают, кто несет расходы по сбору справок, регистрации договора и т. п.).
Срок действия договора (лучше отказаться от формулировки «до выполнения сторонами своих обязательств», а указать конкретный, но реальный срок — обычно это два-три месяца).
Условия расторжения договора.
Ответственность сторон (важно, чтобы ответственность была возложена на обе стороны, а санкции за нарушение условий договора были прописаны очень четко).
Что дает эксклюзивный договор:
Агентство выделяет для вас персонального агента, который будет вести подготовительную работу по сделке и осуществлять ее сопровождение.
Затраты на рекламу и использование наиболее эффективных способов поиска покупателя (продавца) фирма берет на себя.
Вы будете избавлены от приема телефонных звонков. Компания должна организовать для вас удобный график показа квартиры, при этом вас будут консультировать, как наиболее грамотно это сделать.
Все необходимые справки и документы будут собраны силами агентства, проведена проверка «юридической чистоты» квартиры.
Вам будет обеспечена юридическая поддержка и консультации, в том числе при составлении договора купли-продажи.
Вам окажут содействие в нотариальном оформлении договора и передаче документов на государственную регистрацию.
Вам могут предложить воспользоваться арендованной агент­ством банковской ячейкой для расчетов с покупателем (продавцом), а также помогут составить текст дополнительного соглашения о порядке доступа к ячейке.

www.realty.mail.ru Андрей КУЗНЕЦОВ, юрист

Источник: http://www.realty-help.net/8.html